Σε ένα εμπορικό κέντρο λιανικής, η ανάλυση μείγματος ενοικιαστών παραμένει το πιο σημαντικό μέρος της απόδοσης του ακινήτου. Όταν αποκτήσετε τα προφίλ των ενοικιαστών και ανακατέψετε καλά, μπορείτε να αυξήσετε τις πωλήσεις στο ακίνητο και να ενισχύσετε την ενοικίαση για τον ιδιοκτήτη. Είναι μια «εξίσωση» απόδοσης ιδιοκτησίας και θα πρέπει να γίνεται σεβαστή.
Σε αυτούς τους καιρούς όπου η απόδοση των αγορών λιανικής και των εμπορικών κέντρων βρίσκεται υπό κάποια πίεση, είναι σημαντικό να κάνετε ένα επιχειρηματικό σχέδιο ακινήτων μία φορά το χρόνο και να συμπεριλάβετε σε αυτό τα βασικά στοιχεία δραστηριότητας και προγραμματισμού. Τα μέρη αυτού του σχεδίου θα πρέπει να περιλαμβάνουν:
- Ανάλυση μίγματος ενοικιαστών
- Στρατηγική μίξης ενοικιαστών
- Πρότυπα μίσθωσης
- Ενοικιαστές άγκυρας
- Σχέδιο διαχείρισης κενών θέσεων
- Μάρκετινγκ κενών θέσεων
- Ανάλυση εσόδων και δαπανών και δείκτες αναφοράς
- Προφίλ πελατών
- Αρχεία πωλήσεων για τμήματα ενοικιαστών
- Στρατηγικές μάρκετινγκ για το ακίνητο
- Σχέδια κύκλου ζωής του ιδιοκτήτη
- Προγράμματα διατήρησης ενοικιαστών
- Πρωτοβουλίες κεφαλαιουχικών δαπανών και ανακαίνισης
- Σχεδιασμός συντήρησης
- Ανάλυση ανταγωνιστών
Ας επιστρέψουμε λοιπόν στο σημείο της ανάλυσης του μείγματος ενοικιαστών. Ακολουθούν μερικές ιδέες που θα σας βοηθήσουν να ξεκινήσετε με αυτό.
- Ποιους ενοικιαστές άγκυρας έχετε στο ακίνητο και πόσο καιρό έχουν να μένουν; Εάν ο ενοικιαστής της άγκυράς σας είναι σημαντικός για το ακίνητο και το μείγμα (αυτό είναι πιθανό να ισχύει), θα χρειαστείτε ένα πρόγραμμα ανανέωσης ή αντικατάστασης που να υπάρχει για να επιλύσετε οποιαδήποτε απειλή κενής θέσης.
- Οι ειδικοί ενοικιαστές θα πρέπει να ταιριάζουν καλά με το ακίνητο και τον αγοραστή. Η τοποθέτηση ειδικών ενοικιαστών θα πρέπει να γίνεται σε «συστάδες» που ενθαρρύνουν τις πωλήσεις και την προσοχή των αγοραστών. Εάν ένας αγοραστής αγοράζει αγαθά σε ένα κατάστημα, τα γειτονικά καταστήματα θα πρέπει να είναι συμπληρωματικά για να επεκτείνουν πιθανώς το δυναμικό πώλησης από κάθε αγορά αγοραστή.
- Μερικοί από τους ενοικιαστές σας θα είναι «προορισμός» στον τύπο. Αυτό σημαίνει ότι θα δείτε άτομα να επισκέπτονται αυτό το κατάστημα ανεξάρτητα από την τοποθεσία του. Ένα ταχυδρομείο είναι ένα καλό παράδειγμα. Σε ένα εμπορικό κέντρο είναι καλό να έχετε μερικούς από αυτούς τους ενοικιαστές προορισμού και να τους διαδώσετε σε τοποθεσίες όπου ωφελούν το συνολικό μείγμα των ενοικιαστών.
- Κοιτάξτε την «επιτρεπόμενη χρήση» όπως περιγράφεται λεπτομερώς σε καθεμία από τις μισθώσεις ενοικιαστών. Για παράδειγμα, και όταν πρόκειται για γήπεδα τροφίμων, είναι σημαντικό να διασφαλιστεί ότι τηρούνται οι «επιτρεπόμενες χρήσεις» και οι «αποκλειστικότητες» που αναφέρονται σε κάθε μίσθωση. Ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα σε ένα food court είναι η πώληση και η παροχή «καφέ». Εάν έχετε ένα μεγάλο κατάστημα λιανικής πώλησης καφέ στο εμπορικό κέντρο, θα μπορούσατε να καταστρέψετε το εμπόριο του επιτρέποντας σε κάθε άλλο λιανοπωλητή να πουλά καφέ. Εκεί είναι χρήσιμη μια στρατηγική «επιτρεπόμενης χρήσης».
Λαμβάνοντας όλα αυτά τα ζητήματα, μπορείτε να σχεδιάσετε το μείγμα ενοικιαστών και το προφίλ ενοικιαστών στο ακίνητο. Ένα επιτυχημένο ακίνητο λιανικής έχει να κάνει με τη στρατηγική και τον προγραμματισμό. Εάν διαχειρίζεστε ή μισθώνετε ένα εμπορικό κέντρο, είναι δουλειά σας να αναγνωρίσετε αυτό το γεγονός και να εφαρμόσετε το σχέδιο.
